Acquistare una vecchia casa da ristrutturare o ereditarne una può esporre ad un potenziale rischio: ovvero ritrovarsi tra le mani un’abitazione con abusi edilizi. Come è possibile sanarli e a che prezzo? Facciamo chiarezza
L’acquisto di un immobile costruito molti anni fa e da ristrutturare o, in alternativa, ricevere in eredità la casa di un parente venuto a mancare, è sicuramente un elemento positivo ma porta con sé un potenziale rischio che non deve essere assolutamente sottovalutato. Vi è infatti la possibilità che l’appartamento, il rustico o la villetta presenti abusi edilizi che vengono a manifestarsi proprio nel momento in cui avviene il passaggio di proprietà.
Tra i più frequenti troviamo abbattimento o innalzamento di pareti all’interno della casa, l’ampliamento di superficie e volume dell’immobile, i cambia di destinazione d’uso effettuati senza autorizzazione e la costruzione di interi edifici senza permesso. È possibile intervenire per sanarli? E soprattutto quali sono i costi connessi a questa pratica?
Come sanare gli abusi edilizi, attenzione alla procedura e ai rischi per chi non lo fa
Qualsiasi tipo di attività effettuata senza rispettare ciò che la legge prevede obbligatoriamente per il settore urbanistico viene considerato un abuso edilizio. Anche perché fa capo ad interventi condotti senza la documentazione che abiliti alla possibilità di effettuare modifiche dell’immobile, e pertanto si va incontro ad un illecito.
Dall’ampliamento degli spazi all’aggiunta di nuove aree, fino a metrature cambiate ma senza l’autorizzazione amministrativa e senza aggiornare il catasto, sono alcune delle irregolarità che, nel momento in cui si diventa proprietari di una casa possono presentarsi. Ma delle quali il proprietario non era a conoscenza. Ecco dunque come sanare un abuso edilizio nel caso in cui l’abitazione sia ante 1967: occorre richiedere la concessione edilizio al comune che deciderà se fornire o meno il certificato che consenta al proprietario di modificare parte dell’immobile.
Qualora invece l’abitazione presenti già modifiche illecite il proprietario dovrà provvedere alla sanatoria versando le relative sanzioni amministrative: in questo modo potrà ripristinare la situazione. Occorrerà inoltre dimostrare di essere estraneo ai fatti ovvero che tali abusi siano stati commessi prima dell’essere diventato proprietario dell’immobile. Solo alcuni abusi, inoltre sono sanabili, come ad esempio la demolizione di un tramezzo, l’apertura di una nuova porta o finestra e la realizzazione di una tettoia sul terrazzo o in giardino.
Sanatoria di un abuso, qual è l’iter da seguire
La procedura si articola su tre binari distinti: dalla semplice richiesta di sanatoria al Comune, alla richiesta di permesso per costruire in sanatoria, fino alla presentazione di una CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori tardiva. Gli abusi principali sono ante 1967 perché in quell’anno venne introdotta, allo scopo di regolarizzare il settore edilizio, la “Legge Ponte”.
Un importante decreto legge N.77 emesso nel 2021 consente di sanare l’illecito con la CILA Superbonus 110% ovvero senza sanzioni amministrative, effettuando nell’ambito dei lavori di ristrutturazione l’integrazione delle opere di ripristino. E questo vale anche in caso di abuso ereditato. Con una raccomandazione: sono 90 i giorni a disposizione dalla scoperta dell’abuso alla presentazione dei documenti riguardanti la richiesta di sanatoria. Mentre l’ufficio comunale avrà 60 giorni di tempo per fornire una risposta.
